房地产行业趋势研究系列之一:城镇人口、住宅需求和行业增长潜力
核心提示
随着近来房地产市场的复苏和活跃,销量的高速增长是否会对城镇住房市场形成透支成为人们日益重视和担忧的问题。通过分析城镇人口年龄结构的变化,以及其与城镇住宅需求之间的客观联系,我们认为2020年之前,城镇住房市场仍将能够伴随着80年代婴儿潮一代逐渐步入中青年时代而保持增长。同时,随着农村青年人口的进一步城市化,城镇住宅市场的发展潜力或有所减弱,长期来看,住宅销售的年增速将逐渐放缓到4%左右的水平。但如果"新型城镇化"战略能够促进城镇非核心区域的人口进一步市民化,则我国城镇发展的潜能有望得到激发,从而延缓住宅市场增长放缓的过程。
报告摘要
我国房地产市场在2020年以前将一直处于新房市场稳定期,随着新建商品房在全部新增住房中的比例趋于稳定,房地产市场的进一步增长将主要依赖于需求端的增长。
新增家庭是对住房的最直接需求。在我国,城镇住房的所谓刚性需求主要来源于两个方面:即新增家庭和拆迁家庭。每年包括青年结婚以及农村人口向城市迁徙而形成的新增城镇家庭将在未来十年内形成每年800-1000万套住宅需求;而考虑到过去30年城镇新增家庭的快速上升,拆迁所释放的需求规模将可能维持在150-200套左右。两者合计每年能够形成1000-1200套住宅需求。
随着上世纪八十年代婴儿潮的一代人逐渐进入适婚年龄层,以及二十世纪头十年农民工大量进城对农村青壮年人口的透支,我们预测城镇适婚人口的增速将因为城镇人口年龄结构和城乡青壮年比例的恶化而逐渐放缓,并带来城镇住宅市场最主要的组成部分,即新婚人口增速的放缓。
城镇住宅需求增速的中枢也将随之从2006年-2009年10%-15%的水平逐渐下移。
从历史和国际经验来看,我国目前仍处于城镇化的发展期。随着农村人口的流入和城镇家庭的现代化和小型化,城镇常住家庭数量有望在未来一段时间内保持一定规模的增长。在这一过程中,如果"新型城镇化"战略能够促进城镇常住人口,特别是城镇非核心区域人口的城区化和市民化,则我国城镇发展的潜能有望得到激发。中长期来看,我国城镇住宅需求的年增速有望在2020年之前维持在4%左右的水平上。